전주부동산닥터의 전주 상가 급매물 스케치 – 수익 낼 기회를 놓치는 것도 리스크 ­

전주부동산닥터 – “수익 낼 기회를 놓치는 것도 리스크..방어적 투자자세 풀 때”​전주 상가 급매물 스케치- 전주 부동산 투자는 싸게 사는 것이 먼저다.

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굳이 세계적인 투자자의 말을 빌리지 않아도 우리 주변을 둘러보면, 코로나19 여파로 부동산 투자시장도 변화가 일고 있습니다. 업종 불문, 뭐든 다 힘든 시기를 지나고 있지만 그렇다고 경제가 멈춰 선 것은 아닙니다. 어떤 형태로든 적응하고 대응하면서 앞을 향해 나아가고 있다는 것에 주목할 필요가 있습니다.​한동안 지속되고 있는 전주 아파트 분양권의 이상기류를 보면사람들은 비이성적이며 이기적일 뿐 합리적이지 못하다는 말이 떠오릅니다. 일개 공인중개사가 알면 얼마나 알겠습니까만 이번 총선 결과를 보면, 집권 여당의 압승으로 현 정부의 부동산 정책 흐름은 주거용 부동산에 대한 금융 규제 + 세금 규제까지 더해지며 다주택자에 대한 규제는 ‘강화 내지는 지속적’으로 이어질 것으로 보입니다. 따라서 부동산 투자도 주거용 부동산에 머물 것이 아니라 종목 선택의 패러다임 전환이 필요합니다.

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흑인 마틴 젱킨스 판사 발탁미국 캘리포니아주 대법관 후보로 게이(남성 동성애자) 흑인이 지명됐다. 지난 6일 인천국제공항 출국장에 입국 제한 안내문이 표시돼 있다. 5일(현지시간) 키르기스스탄 비슈케크 중심가에서 키르기스스탄 총선 선거 결과에 반대하는 집회가 열렸다. 미국 백악관 기념품점은 5일(현지시간) 도널드 트럼프 대통령의 코로나19 퇴치 기념 주화를 제작해 사전주문을 받는다고 밝혔다. 사진 웨이보코로나19 여파로 미뤄졌던 결혼식이 8일간 이어지는 국경절 연휴로 몰리면서 중국 예식업계가 호황을 맞았다.

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그렇다고 상가투자 시장을 보면 이 또한 녹록지가 않아 보입니다.지금까지 이어진 전주 상가투자 시장의 흐름을 살펴보면, 4~5년 전부터 지속된 저금리 여파(향후 저금리는 지속될 수밖에 없겠지만)로 수익형 부동산이 대세라는 흐름 속에 전주 신도시 상가 분양시장으로 너 나 할 것 없이 묻지 마 식으로 몰려들었습니다. ​당시 본인은 전주신도시상가투자의 쏠림 현상을 지켜보면서전주신도시상가 투자의 리스크는 비단 전주만의 문제가 아니라 전국적인 현상으로 최고가 경쟁입찰 방식으로 공급되는 신도시의 토지 가격은 과도한 경쟁으로 인해 지나치게 높게 형성될 수밖에 없는 구조적 문제점을 지적하면서 포스팅을 통해전주 신도시 상가 투자의 쏠림 현상에 관한 경고 메시지를 보냈습니다. ​ 높은 토지 가격은 상가 분양가격에 그대로 반영되어 나타나게 됩니다. 또한 전주신도시상가 공급 특성상 동시다발적인 공급량의 증가와 신도시 지역의 상권 미성숙으로 인해 창업자들은 영업 부진으로 이어지고, 결국 상가투자자들은 매입 가격 대비 평균 기대수익률에도 못 미치게 되는 투자 결과로 나타나게 되는 것입니다.(신도시 상가는 거품이 빠지는 시기가 필요하다.)

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상가투자는 토지 투자와는 달리 선점 이익이 크게 나타나는 상품이 아닙니다. 선점 이익이라 함은 fist mover advantage로 어떤 영역이나 시장에 먼저 진입하면 상대방 보다 경쟁적 우위가 있음을 의미하는 말입니다. ​상가를 대표적인 수익형 부동산이라고 하는 이유는 상가의 매매가격은 그 상가에서 얻을 수 있는 임대수익에 따라 결정된다는의미도 내포하고 있습니다. 그래서 상가투자는 선점 이익보다는 상권분석이 먼저입니다.​최근 전 세계적으로 불거진 코로나19 사태로 업종 불문 다들 어려운 시기이지만 전주서부신시가지 상가는 이미 조성된 지 상당 시간이 흘렀고 입지적인 측면에서도전북도청, 경찰청 등 공공기관과 여전히 개발 여부에 대해 논란은 있지만 전주 최고의 노른자위 땅인 대한방직터의 개발에 대한 기대 심리가 깔려있는 명실 상부한 전라북도를 대표하는 상권입니다.

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하지만 앞서 살펴본 대로 전대미문의 코로나19 여파로 자영업자들이 힘들어지면서 상가투자자들의 심리적 동요가 크게 일고 있습니다. 심리적 불안감! 급매물은 바로 이런 시기에 나오게 됩니다. ​사람들은 경기가 좋을 때는 분위기에 휩쓸려 가격이나 리스크에 대한 분석 없이 투자시장에 몰려듭니다. 그런데 경기가 조금이라도 흔들리게 되면 매번 좋은 물건의 중개를 요구하다가도 막상 물건을 추천하면 현재의 분위기에 짓눌려 망설이거나 아예 분석조차 하려 들지 않습니다. 신중하지 말라거나 막무가내식 묻지 마 투자를 종용하는 것이 아닙니다.​”바닥을 기다리겠다는 것은 비이성적인 말입니다. 왜냐하면 바닥이 어디인지는 늘 지나고 나서야 알 수 있기 때문”이라는 역발상 투자의 전문가 하워드 마크스 회장의 말을 의미 있게 되새겨 볼 시기입니다.부동산 투자의 성패는 저렴한 매입 가격에서부터 시작됩니다. 얼마나 저렴하게 사느냐가 중요하다는 것입니다.

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매입 가격만 저렴하다면 임대가격을 조금 낮게 해도 투자금 대비 원하는 기대수익률을 얻을 수 있고, 적당한 때를 기다리면 되는 것입니다. ​눈에 보이는 것만 보아서는 남들과 어느 정도 같이 갈 수는 있을지 모르지만 분명 그 이상은 아닙니다.부동산 투자는 일시적인 흐름에 일희일비( 一喜一悲) 할 일도 아닙니다. 때로는 거시적으로 볼 수 있어야 할 것입니다.​전주서부신시가지상가 급매물 관련 상담은 가급적 방문상담을 권합니다.​♣전주부동산닥터의 상념♣한 해 배출되는 공인중개사는 매년 수만 명에 이른다.2017년 23,698명, 2018년 16,885명, 2019년 27,078명2018년도 4분기 서울에서 개업한 공인중개사만 2만 명에 달했다고 한다.쏟아지는 공인중개사 수만큼 경쟁도 치열해질 수밖에 없다.하지만 공실 상가 하나에 수많은 현수막으로 도배질되는 현실을 보면참으로 안타깝다는 생각이 든다.​자유경쟁 사회에서 열심히 자기 할 일을 하는 공인중개사를 결코 탓하는 것이 아니다.건물주나 임대인의 마음을 헤아리지 못하는 것은 아니나, 과연 당신이 임차인이나 매수인이라면 현수막으로 도배되어 있는 상권에서 창업할 생각이 들겠는가 말이다. 상권은 결코 누구 한 사람만의 노력으로 형성되거나 개선되는 것이 아니다.상권의 이미지가 현수막으로 가려져서야 되겠는가?

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